Nhà giá rẻ vào cuộc cạnh tranh

Theo dự báo, năm 2017 sẽ là năm của nhà giá rẻ. Bằng chứng là hàng loạt doanh nghiệp (DN), tập đoàn bất động sản (BĐS) lớn đã nhập cuộc khi công bố sẽ đầu tư từ hàng chục tới hàng trăm ngàn căn hộ giá rẻ, với mức giá khoảng 700 triệu đồng/căn. Ngay trong năm 2016 cũng đã có nhiều dự án tung ra thị trường được quảng bá rầm rộ là nhà giá rẻ nhưng chất lượng cao cấp. Điển hình như một công ty BĐS thông báo trong năm nay sẽ tung ra thị trường hơn 2.000 căn hộ với mức giá từ 1,6 tỉ đồng/căn 67 m2. Tính bình quân khoảng 25 triệu đồng/m2 (chưa VAT), không hề rẻ.

Hay mới đây một tập đoàn lớn chuyên làm BĐS cao cấp tuyên bố sẽ làm hàng chục ngàn căn hộ giá 700 triệu đồng/căn. Nghe quá hấp dẫn nhưng thực tế, diện tích các căn hộ ở mức giá này chỉ khoảng 35 m2, bình quân khoảng 20 triệu đồng/m2… Mức giá mỗi căn hộ của Công ty BĐS Nam Long, chuyên làm nhà giá rẻ, chưa đến 1 tỉ đồng nhưng nếu chia giá thành cho từng mét vuông thì cũng hơn 15 – 17 triệu đồng. Rất nhiều chủ đầu tư khác cũng quảng bá mở bán căn hộ giá rẻ khoảng 1 tỉ đồng/căn. Tuy nhiên những căn hộ này diện tích chỉ khoảng 50 – 60 m2 nên chia ra giá trị cho từng mét vuông, cũng không hề rẻ.

Ông Trần Văn Dũng, Tổng giám đốc Công ty BĐS Trường Phát, cho biết hiện nay có rất nhiều chủ đầu tư quảng cáo căn hộ giá rẻ khoảng 1 tỉ đồng/căn. Tuy nhiên, cách quảng cáo bán hàng như vậy là lập lờ. Bởi thực chất nếu chia theo từng mét vuông sàn căn hộ thì không hề rẻ chút nào, chỉ là do diện tích căn hộ nhỏ nên mức giá “nhỏ”.

“Nếu như trước đây hầu hết các dự án đều thích làm căn hộ hoành tráng, khi thị trường trầm lắng những căn hộ to bán thường không được do giá bị đẩy lên cao. Sau kỳ khủng hoảng vừa qua, hầu hết các dự án đều xin chẻ nhỏ căn hộ để diện tích căn hộ nhỏ xuống, từ đó kéo mức giá một căn giảm theo, phù hợp với nhu cầu và túi tiền của khách hàng. Các căn hộ 2 phòng ngủ mức giá khoảng trên dưới 1 tỉ đồng đều bán rất tốt, tính thanh khoản cao vì người ta có thể mua để ở hoặc cho thuê”, ông Dũng cho hay.

Còn theo góc nhìn của chuyên gia Phan Công Chánh, thì đây là nhà ở vừa túi tiền, những căn nhà mà nhiều người có khả năng mua chứ không phải là nhà giá rẻ. Nhà giá rẻ chỉ là tên gọi hoặc là cách làm truyền thông, một chiêu bán hàng. Nhưng thật ra cũng không cần phân biệt cho rạch ròi, miễn sao những căn nhà đó đáp ứng được nhu cầu, vừa khả năng chi trả của người dân và được đón nhận.

“Một căn hộ nếu 1,6 tỉ đồng, giá bán khoảng 25 triệu đồng/m2 nếu tính theo mét vuông thì không hề rẻ. Nhưng vấn đề người mua có thể thanh toán 20 – 30% là nhận nhà ở, phần còn lại vay ngân hàng. Ngoài ra nếu dự án đó chất lượng tốt, đầy đủ dịch vụ và có vị trí thuận lợi thì mức giá trên là chấp nhận được”, ông Chánh cho hay.

Theo ông Chánh, để làm được nhà giá rẻ tính theo mét vuông thì phụ thuộc nhiều vào tiền xây dựng và giá đất. Trong đó tiền xây dựng đã theo thị trường, phần còn lại là giá đất. Nhưng giá đất hiện nay quá đắt, nhất là ở những quận nội thành thì không thể làm được nhà với mức giá rẻ. Nếu chi phí đất tốt phải được sự hỗ trợ từ chính sách như ở Bình Dương họ làm nhà hơn 100 triệu đồng/căn.

Ở các TP lớn như Hà Nội hay TP.HCM muốn làm được nhà giá rẻ phải ra vùng ven. Nhưng ra vùng ven thì làm bán không được. Như giữa đồng ruộng mà làm chung cư thì ai mà ở. Muốn kéo được dân về ở thì phải làm một khu đô thị lớn, khép kín, được kết nối hạ tầng với khu trung tâm, với đầy đủ tiện ích, dịch vụ. Và điều này chỉ có những tập đoàn tiềm lực mạnh mới có thể làm được.

Ông Nguyễn Dư Lực, Chủ tịch HĐQT Công ty Hưng Lộc Phát – một trong những công ty tập trung phát triển các dự án nhà ở vừa túi tiền tại TP.HCM, khẳng định năm 2017 sẽ là một năm chứng kiến nhiều sự thay đổi trên thị trường BĐS, nhất là xu hướng chuyển sang phát triển phân khúc nhà giá rẻ, bình dân. Đây là phân khúc đầy tiềm năng khi tốc độ đô thị hóa tại các TP ngày càng nhanh, các dự án chỉnh trang đô thị đang rầm rộ triển khai khiến nhu cầu về nhà ở của người dân rất lớn, đặc biệt là tại các TP lớn như TP.HCM hay Hà Nội với dân số trên dưới 10 triệu người.

“Mặc dù giá đất ngày càng tăng, chi phí xây dựng và các chi phí khác tăng cao, lợi nhuận thu về thấp nhưng tính thanh khoản của phân khúc này lúc nào cũng cao sẽ thúc đẩy các DN mạnh dạn đầu tư vào phân khúc này. Trong năm 2017 phân khúc nhà ở vừa túi tiền sẽ tạo sóng, chiếm lĩnh trên thị trường do nhu cầu thực cao”, ông Lực cho hay.

Ông Phạm Lâm, Tổng giám đốc Công ty Danh Khôi Á Châu, đưa ra nhận định ngay trong năm 2016, 3 quý đầu các dự án căn hộ trung và cao cấp chiếm tỷ lệ lớn. Tuy nhiên, sang quý 4 một lượng lớn căn hộ bình dân (dưới 1,5 tỉ đồng/căn) đã được tung ra thị trường. Bước sang năm 2017 phân khúc này sẽ dẫn dắt thị trường do có tính thanh khoản cao, thu hút cả người mua ở lẫn giới đầu tư.

Chủ tịch Hiệp hội BĐS TP.HCM Lê Hoàng Châu tính toán, theo thống kê hiện trong 1,74 triệu người khó khăn về nhà ở hiện nay thì có 40% hộ gia đình ở đô thị có mức thu nhập dưới 8,8 triệu đồng/tháng và 60% có mức thu nhập dưới 11,9 triệu đồng/tháng. Với một căn hộ khoảng trên dưới 1 tỉ đồng thì những đối tượng này có thể mua được vì ngoài tiền tích lũy khoảng 20 – 30% giá trị căn hộ, người dân có thể vay ngân hàng phần còn lại. Nhu cầu nhà với mức giá trên dưới 1 tỉ đồng/căn sẽ còn tăng cao cho đến 2020. Nhưng vấn đề mấu chốt hiện nay là vẫn còn quá ít DN đầu tư vào phân khúc này mà chủ yếu tập trung vào phân khúc trung cao cấp, với giá bán bình quân 2 – 3 tỉ đồng/căn. Nhiều báo cáo về thị trường BĐS đã cảnh báo thị trường đang có dấu hiệu chững lại, lệch pha cung cầu khi mà BĐS cao cấp đang thống lĩnh thị trường.

“Có thể thấy khi thị trường khủng hoảng, những dự án có giá bán trên dưới 1 tỉ đồng/căn hộ đã bán rất chạy, cứu cả thị trường, là giúp thị trường hồi phục. Nhưng khi thị trường sốt nóng trở lại thì DN lại bỏ phân khúc này mà ồ ạt làm BĐS cao cấp. Hiện thị trường đang có dấu hiệu chững lại nên bước qua năm 2017 và những năm tới, để đảm bảo tính thanh khoản, đảm bảo an toàn cho hoạt động của các DN, thị trường sẽ có sự chuyển hướng mạnh sang phân khúc căn hộ vừa túi tiền, đáp ứng nhu cầu thật của đa số người có thu nhập trung bình. Tuy lợi nhuận ở phân khúc này thấp hơn cao cấp, nhưng bền vững vì nhu cầu lớn, phù hợp với thu nhập của đa số người dân”, ông Châu cho hay.

Khoảng 476.000 hộ chưa có nhà ở hoặc ở chung Theo khảo sát của Sở Xây dựng TP.HCM, hiện TP có 476.000 hộ, trong tổng số hơn 2 triệu hộ, chưa có nhà ở hoặc đang ở chung với cha mẹ, người thân. Trong đó khoảng 20.000 hộ gia đình cán bộ công chức, viên chức chưa có nhà ở hoặc đang ở chung với cha mẹ, người thân, cần cải thiện về nhà ở; khoảng 13.000 hộ gia đình bị di dời trong các dự án chỉnh trang đô thị trên địa bàn TP; khoảng 300.000 hộ gia đình tương ứng với 1,214 triệu người nhập cư có nhu cầu thuê nhà ở xã hội và 143.000 hộ gia đình thu nhập thấp. Sở Xây dựng đề xuất UBND TP.HCM tạo quỹ nhà ở xã hội bán, cho thuê, thuê mua khoảng 30.000 căn; tạo quỹ đất sạch ở các quận, huyện vùng ven (quận 9, Thủ Đức, Bình Tân, Bình Chánh, Nhà Bè, Hóc Môn, Củ Chi) để huy động các nguồn lực của các DN đầu tư xây dựng nhà ở xã hội cho thuê phục vụ cho các đối tượng, đặc biệt là đối tượng nhập cư.