Thông tư (TT) 36 quy định các giới hạn, tỷ lệ bảo đảm an toàn trong hoạt động của tổ chức tín dụng, các chi nhánh ngân hàng nước ngoài có 2 điểm khiến thị trường bất động sản (BĐS) lo lắng. Đó là tỷ lệ vốn ngắn hạn cho vay trung dài hạn giảm từ 60% xuống 40%, hệ số rủi ro tín dụng kinh doanh BĐS từ 150% lên 250%. Các chuyên gia tham dự đã phân tích TT 36 với những đánh giá trái chiều là có ảnh hưởng và không ảnh hưởng đến thị trường BĐS.
Lành mạnh thị trường BĐS
Ngay phần mở đầu, chuyên gia kinh tế Đinh Thế Hiển nhận xét: “Việc điều chỉnh của Ngân hàng Nhà nước (NHNN) là hợp lý về mặt vĩ mô khi nền kinh tế đang có dấu hiệu thâm dụng vốn và năm 2016 có dấu hiệu thâm hụt tín dụng. Tín dụng nền kinh tế năm 2015 tăng nhanh, trong đó tăng trưởng tín dụng BĐS tăng mạnh góp phần tăng tỷ lệ tín dụng trung dài hạn/tổng tín dụng lên mức giới hạn 50%. Ngân hàng (NH) thương mại đang dần trở thành NH đầu tư khi cho vay trung dài hạn trong khi vốn ngắn hạn chủ yếu. Đưa tín dụng về tiêu chuẩn là cần thiết, tăng rủi ro tín dụng BĐS là phù hợp khi lãi suất cho vay xu thế tăng, rủi ro thanh khoản”.
Ông Hiển cũng cho rằng không nên quá lo lắng về việc TT 36 thắt chặt tín dụng trong năm 2016, bởi dư địa cho vay trung dài hạn là 540.000 tỉ đồng trong khi dư địa BĐS hiện mới 390.000 tỉ đồng. Nhưng TT 36 tác động đến tâm lý nhà đầu tư đầu cơ, khiến họ chùn bước không dám đầu cơ. Còn người mua đầu tư và ở lâu dài không ảnh hưởng tâm lý.
Theo ông Hiển, TT 36 sẽ làm lành mạnh thị trường BĐS, tạo cơ chế giảm tăng nguồn cung, giúp thị trường cân bằng cung cầu. Nhưng về lâu dài, thị trường cần thành lập quỹ tín thác BĐS phát triển bền vững.
Trái lại, ông Phạm Lê Tuấn, Tổng giám đốc Công ty bất động sản Hưng Lộc Phát cho rằng sửa đổi TT 36 có thể sẽ có tác động tiêu cực đến thị trường BĐS mới vừa phục hồi hơn 2 năm qua từ đáy sâu khủng hoảng. Chẳng những tác động rất mạnh đến các nhà đầu tư kinh doanh thứ cấp (mua đi bán lại), các doanh nghiệp phát triển dự án bất động sản (có thể làm sụt giảm nguồn cung, làm tăng dự án dở dang, sản phẩm dở dang).
“Việc này sẽ khiến cho nhiều doanh nghiệp trong lĩnh vực BĐS lo lắng nhưng riêng với Hưng Lộc Phát, chúng tôi mạnh dạn khẳng định không lo lắng. Bởi hầu hết tất cả các dự án đã và đang đầu tư của Hưng Lộc Phát như cao ốc Hưng Phát, Hưng Phát Silver Star, The Golden Star đều không phụ thuộc nhiều vào nguồn vốn vay từ ngân hàng”, ông Tuấn nói.
Room cho vay BĐS đã gần hết
Đồng tình với mục tiêu của NHNN về TT 36 là để cảnh báo, phòng ngừa, kiểm soát tốt hơn các rủi ro tiềm ẩn và bảo đảm an toàn hoạt động của các tổ chức tín dụng (TCTD) nhưng TS Bùi Quang Tín, giảng viên khoa Quản trị kinh doanh Trường đại học Ngân hàng TP.HCM nhận xét tỷ lệ vốn ngắn hạn cho vay trung dài hạn điều chỉnh từ 60% xuống 40% sẽ ảnh hưởng rất lớn đến cho vay trung dài hạn và đặc biệt là cho vay đối với BĐS. Theo thống kê một số chỉ tiêu cơ bản của NHNN tính đến ngày 31.12.2015, tỷ lệ vốn ngắn hạn cho vay trung dài hạn của Ngân hàng thương mại (NHTM) Nhà nước, NHTM cổ phần lần lượt là: 33,36% và 36,9%. Trong khi đó, cũng theo thông tin của NHNN thì tỷ lệ này đang tăng nhanh trong các tháng đầu năm 2016, tức là tỷ lệ này đã rất gần mức 40% tại nhiều NHTM. Do đó nếu tỷ lệ này được giảm xuống 40% từ 60% thì ở nhiều NH, room cho vay BĐS đã hết.
Theo tính toán của ông Tín dựa vào báo cáo tài chính của một vài NHTM lớn được công bố trên website của các ngân hàng này, trên 90% nguồn vốn huy động của ngân hàng là ngắn hạn. Do đó, nếu giới hạn tỷ lệ trên là 40% thì room còn lại để cho vay đối với BĐS sẽ không còn nhiều. Việc điều chỉnh này sẽ làm giảm tổng mức cấp tín dụng đối với lĩnh vực BĐS. Trong ngắn hạn, điều này nhiều khả năng sẽ khiến tăng trưởng tín dụng 2016 ở mức thận trọng hơn, củng cố cho kỳ vọng về mức tăng trưởng tín dụng thấp hơn trong năm 2016 và khó có khả năng đạt được mức tăng trưởng tín dụng dự kiến là từ 18-20%.
Đó là chưa kể việc điều chỉnh như trong dự thảo lần này được cho là nhanh và mạnh hơn so với các lần điều chỉnh trước khi mà thị trường BĐS chỉ vừa được phục hồi nên sẽ ảnh hưởng đến sự phát triển ổn định của thị trường này trong thời gian tới. Từ đó sẽ ảnh hưởng dây chuyền đến kế hoạch kinh doanh của các ngân hàng trong năm nay cũng như ảnh hưởng đến các cơ hội kinh doanh của các ngân hàng.
Ông Tín cho rằng thị trường BĐS hiện nay đang phụ thuộc rất lớn vào 2 nguồn vốn là ngân hàng và vốn huy động từ khách hàng. Mà nguồn vốn huy động từ khách hàng phần lớn lại có nguồn gốc từ tín dụng ngân hàng. Thị trường vốn Việt Nam vẫn đang thiếu các nguồn vốn khác như các quỹ đầu tư, quỹ tín thác BĐS, quỹ tiết kiệm nhà ở, nguồn vốn từ thị trường chứng khoán…Do đó, vai trò trung chuyển vốn của hệ thống ngân hàng đóng một vai trò vô cùng quan trọng trong việc phát triển thị trường BĐS trong thời gian tới.
Theo ông Tín, việc điều chỉnh chính sách có liên quan đến BĐS cần có lộ trình và cùng lúc nên phối hợp với các Bộ ngành khác để phát triển đồng bộ các thị trường khác trong hệ thống tài chính tại Việt Nam, từ đó giúp chia sẻ gánh nặng về nhu cầu vốn đầu tư trung và dài hạn của các chủ thể tham gia trong nền kinh tế và đảm bảo sự phát triển ổn định của hệ thống tài chính tại Việt Nam.
Ông Đinh Duy Trinh, Giám đốc điều hành Công ty Bản Việt Land nhận xét dự thảo TT 36 theo hướng siết tín dụng vào bất động sản đang dấy lên lo ngại của cả người dân, doanh nghiệp khi một lượng lớn tín dụng sẽ bị cắt giảm cho vay đối với lĩnh vực này.
“Một dự án BĐS thường phải triển khai một thời gian dài có khi lên đến 5-10 năm, thậm chí dự án lớn còn kéo dài hơn. Nhưng với việc sửa TT 36 theo hướng hạn chế nguồn cung tín dụng trung và dài hạn vào thị trường bất động sản sẽ khiến nhiều dự án bị tê liệt”, ông Trinh nói.
“Không những doanh nghiệp hoang mang mà khách hàng khi tiếp xúc với chúng tôi cũng rất là lo lắng bởi nếu một khi chính sách này được ban hành thì cơ hội tiếp cận tín dụng để vay phát triển dự án của doanh nghiệp và mua nhà của người dân sẽ trở nên mong manh hơn. Thậm chí đã có nhiều doanh nghiệp công bố phải điều chỉnh lại kế hoạch kinh doanh theo hướng cắt giảm dự án, hạ chỉ tiêu kinh doanh… Thị trường bất động sản là một thị trường quan trọng nếu bị “hạ gục” sẽ tác động đô mi nô đến nhiều lĩnh vực khác và thậm chí là cả nền kinh tế. Do đó, theo tôi giai đoạn này chưa phải là lúc để sửa TT 36 bởi nó mới áp dụng được khoảng 1 năm. Ngoài ra thị trường hiện đang phát triển rất tốt, chưa có dấu hiệu gì của bong bóng bất động sản nên không cần thiết phải siết tín dụng lúc này”, ông Trinh nói thêm.
Thanh Xuân – Đình Sơn
